Но если при сдаче в аренду движимого имущества вопросы налогообложения НДС у арендодателя и арендатора более или менее понятны, то при аренде недвижимости (зданий, сооружений или их частей) «головной болью» арендатора становится вопрос компенсации коммунальных расходов. Несмотря на то, что коммунальные службы и могут заключать прямые договора с арендаторами, они предпочитают работать с собственниками арендуемого имущества. При этом свои услуги согласно договорам, заключенным с арендодателем, они отпускают собственнику имущества, который, в свою очередь, передает их (не являясь поставщиком) фактическому потребителю — арендатору.
Чтобы не нести экономических потерь стороны договора аренды обычно сразу оговаривают порядок расчетов по коммунальным платежам, причем стороны могут закрепить договором аренды, что коммунальные услуги либо включаются в арендную плату, либо уплачиваются отдельно.
Рассмотрим вопросы налогообложения НДС при обоих вариантах.

1. Коммунальные услуги включаются в состав арендной платы.
Арендная плата может устанавливаться либо в фиксированной сумме, либо в «плавающей», состоящей из двух частей — из фиксированного размера арендной платы и переменной составляющей, складывающейся из коммунальных платежей за фактически потребленные услуги.
Первый способ используется довольно редко. Ведь тарифы на коммунальные услуги постоянно растут, кроме того, при заключении договора стороны еще не знают, в каком объеме коммунальные услуги будут фактически потребляться арендатором. Следовательно, рассчитать заранее размер фиксированного арендного платежа, покрывающего все расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг при исполнении договора, вряд ли возможно.
Поэтому обычно в договоре аренды стороны предусматривают не сам размер арендной платы, а методику ее определения, вследствие чего, изменение в течение года переменной составляющей арендной платы не означает пересмотр цены договора аренды, ведь механизм определения размера арендной платы остается прежним.
При «плавающей» арендной плате все суммы, поступающие арендодателю от арендатора, в том числе и коммунальные платежи, признаются его доходом от сдачи имущества в аренду.
Арендодатель на всю сумму арендной платы начисляет НДС и платит его в бюджет. Счет-фактура выставляется арендодателем арендатору на всю сумму арендной платы (включая сумму коммунальных платежей), причем отдельной строкой «коммуналка» не выделяется.
Арендодатель, получивший на свое имя счета-фактуры от коммунальщиков, вправе принять к вычету НДС, указанный в их счетах-фактурах в полном объеме. Ведь если коммунальные платежи, полученные от арендатора, включаются в его доходы, то он вправе признать коммунальные услуги, потребленные арендатором своими расходами.

При этом формы первичных учетных документов определяет руководитель экономического субъекта по представлению должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета.

Таким образом, основанием для применения налоговых вычетов по налогу на добавленную стоимость является:
— наличие надлежащим образом оформленного арендодателем счета-фактуры;
— приобретение услуги для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения;
— принятие приобретенной услуги на учет;
— наличие первичных учетных документов на приобретенную услугу.

 

2. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно от арендной платы.
Если же коммунальные платежи не включены в арендную плату, то наиболее безопасным вариантом возмещения коммунальных расходов арендодателя, является заключение договора аренды с элементами договора посредничества. То есть в договоре аренды заранее предусматривается, что арендодатель, как посредник, действующий от своего имени, но в интересах арендатора, приобретает для него коммунальные услуги.
Кроме того, как вариант, может заключаться и отдельный посреднический договор. Не забудьте, что услуги посредника возмездны, поэтому в смешанном договоре аренды должно быть предусмотрено вознаграждение посредника, либо отдельный посреднический договор должен предусматривать оплату услуг арендодателя, оказывающего посреднические услуги для арендатора.
Причем, так как коммунальщики выставляют свои документы на имя собственника имущества, то вариантами посреднического соглашения, заключенного между арендодателем и арендатором могут быть либо договор комиссии, либо договор агентирования, в котором агент действует от своего имени, но в интересах принципала.
В этом случае арендодатель будет выставлять на имя арендатора два счета-фактуры: один от своего имени на услуги аренды, второй — от своего имени на коммунальные услуги. Причем счет-фактура, выставленный арендатору по коммунальным услугам, выписывается арендодателем на основании данных счета-фактуры, выставленного поставщиком коммунальных услуг на имя самого арендодателя.
Счет — фактура, выставленный коммунальной службой на имя арендодателя, регистрируется последним в части 2 журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур без регистрации в книге покупок. Копия счета-фактуры коммунальной службы  передается арендодателем арендатору.
Выставленный арендодателем (на основании счета-фактуры коммунальной службы) счет-фактура на имя арендатора регистрируется арендодателем в части 1 журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж.
При такой схеме возмещения коммунальных расходов сумма, поступившая от арендатора в возмещение коммунальных услуг арендатора, не является доходом последнего. Поступившие суммы учитываются в учете арендодателя как отдельные хозяйственные операции.

Однако при такой схеме у арендодателя помимо обязанности начисления НДС с суммы арендной платы возникает обязанность по начислению налога с суммы своего посреднического вознаграждения.
При использовании такой схемы возмещения коммунальных услуг арендатор по счету — фактуре, перевыставленному арендодателем, вправе применить вычет по сумме «входного» налога. Кроме того, арендатор вправе получить вычет и по счету-фактуре, выставленному арендодателем арендатору на сумму своего посреднического вознаграждения.

Мы не случайно отметили, что компенсировать расходы на коммуналку следует именно в рамках договора посредничества. Отсутствие условия о посредничестве в договоре аренды или отдельного посреднического соглашения при аренде недвижимости может привести к негативным последствиям как у арендодателя, так и у арендатора.

У арендодателя.
Заметим, что без посреднических норм у арендодателя нет оснований для перевыставления счетов-фактур на коммунальные услуги, полученных от коммунальных служб.
Напомним, что к договорам на оказание коммунальных услуг применяются нормы договора энергоснабжения (статья 539 ГК РФ), заключаемого между энергоснабжающей организацией и абонентом.
Арендодатель не вправе выставлять арендатору счета-фактуры на коммунальные услуги, так как он не является энергоснабжающей организаций, а выступает абонентом по договору.
При получении денежных средств, перечисленных арендатором (субабонентом) в целях компенсации расходов арендатора (абонента) по оплате переданной арендатору электроэнергии, объекта налогообложения по НДС не возникает, так как объектом налогообложения является реализация товаров (работ, услуг). Компенсация коммунальных расходов не образует у арендодателя объекта налогообложения, в силу чего, арендодатель не вправе выставить арендатору на сумму потребленных коммунальных услуг соответствующий счет-фактуру.

У арендатора.
У арендатора ситуация не лучше. Так как компенсация расходов не образует у арендодателя объекта налогообложения по НДС, то счет-фактура им не выставляется. Отсутствие счета-фактуры не дает шансов арендатору на получение вычета. Причем даже если в нарушение всяких норм и правил арендодатель и выставит ему необходимый счет — фактуру, воспользоваться вычетом он все равно не сможет.