Аренда отнесена к услугам, соответственно  реализация услуг на российской территории представляет собой объект налогообложения по НДС. Следовательно, при сдаче имущества в аренду у арендодателя возникает объект налогообложения, вследствие чего он обязан исчислить и уплатить налог в бюджет. Налоговая база определяется арендодателем  исходя из договорной цены аренды без учета налога.

Моментом определения налоговой базы по НДС при сдаче имущества в аренду является наиболее ранняя из дат: день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг либо последний день месяца, в котором оказываются услуги, независимо от последующих сроков поступления арендной платы по периодам, установленным договором аренды.
Арендодатель обязан выставить арендатору счет-фактуру в срок не позднее пяти календарных дней, считая со дня оказания услуги.

Если арендная плата перечислена арендатором заранее, то в течение пяти календарных дней с момента получения авансового платежа арендодатель выставляет арендатору «авансовый» счет-фактуру. Арендаторы, имеют право воспользоваться налоговым вычетом по сумме НДС, уплаченной арендодателю в составе авансового платежа.
Так как обычно договором аренды предусматривается помесячное оказание услуг, то при сдаче имущества в аренду счет-фактура выставляется арендодателем не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем предоставления имущества в аренду.
Если арендодатель выставит счет-фактуру за квартал (НДС уплачивается поквартально), то не исключено, что у арендатора возникнут проблемы с вычетами по налогу. Ведь основанием для применения налогового вычета по НДС являются счета-фактуры, оформленные и выставленные в надлежащем порядке.

Обратите внимание на то, что при сдаче имущества в аренду иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в Российской Федерации, услуги арендодателя освобождаются от налогообложения НДС. Причем данная льгота является обязательной и применяется независимо от желания собственника имущества.
Правда, следует иметь в виду, что эта льгота используется лишь на условиях взаимности, то есть услуги арендодателя оказываются в льготном налоговом режиме, если в отношении российских граждан и фирм в соответствующем иностранном государстве применяется аналогичный порядок.

Обратите внимание!
Если законодательство другой страны содержит какие-либо ограничения, например, по видам арендуемых помещений, по категориям сторон договора аренды или вообще не предусматривает аналогичных норм, то в отношении иностранных арендаторов российская льгота применяется с аналогичными ограничениями или не применяется совсем.

Если объект аренды используется арендатором для осуществления деятельности, облагаемой НДС, то  сумма налога, предъявленная арендодателем к оплате, после принятия услуг аренды на учет принимается к вычету. Конечно, при условии, что у арендатора соблюдены все остальные условия для применения вычета.
Если арендуемое имущество используется арендатором для осуществления деятельности, не облагаемой НДС, или для осуществления операций, освобожденных от налогообложения, то арендатор учитывает «входной» НДС в стоимости приобретенных арендных услуг.

При сдаче имущества в аренду лицам, не являющимся налогоплательщиками НДС, или налогоплательщикам, освобожденным от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога, по письменному согласию сторон сделки счета-фактуры не составляются (подпункт 1 пункта 3 статьи 169 НК РФ).